Asambleas – ¿Quiénes pueden concurrir?

Como el órgano más importante de la persona jurídica Consorcio es la asamblea de copropietarios, resulta relevante analizar lo concerniente a las personas que están habilitadas para participar de las mismas.

Conforme el artículo Nº 2058 del Código Civil y Comercial de la Nación «la asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:….»

La definición del Código indica que deben concurrir a las asambleas los titulares de las unidades que integran el consorcio. En el caso de las personas físicas pueden hacerlo personalmente o bien mediante la presencia de un apoderado. Veamos qué alcances y recaudos han fijado la jurisprudencia y la doctrina para la concurrencia en cuestión.

Si se trata de personas jurídicas, podrá asistir un representante legal con facultades suficientes. La representación legal surgirá de la legislación en la materia (por ejemplo por la sociedad anónima concurrirá su presidente, por la sociedad de responsabilidad limitada su socio gerente, etc.).

Tanto en un supuesto como en otro, los representantes legales o los apoderados deberán presentar el testimonio de los instrumentos que acrediten la representación que invocan (por ejemplo, actas de asamblea y de directorio con asignación de cargos, contrato social inscripto, o poder general o especial otorgado por el representante legal).

Cuando se trata de poderes generales o instrumentos que acreditan la representación para varios actos será suficiente la exhibición del testimonio original y la entrega a las autoridades de la asamblea de una copia de los mismos.

La regla interpretativa general en la materia es que, en caso de dudas respecto de la legitimación de quienes se presentan a intervenir en la asamblea, habrá que estar a la postura que favorezca la intervención. Pues la existencia misma del acto asambleario se basa en acordar a los interesados la posibilidad de debatir y decidir sobre la gestión de las cosas comunes.

 

Acreditación de titularidad

En ese orden de ideas, a pesar de que en muchos reglamentos de copropiedad se exige la acreditación de titularidad dominial como requisito previo para admitir la asistencia, lo cierto es que si quien se presenta está incluido en el padrón de propietarios en sede de la administración o resulta conocido por todos los vecinos resulta excesivo exigir tal recaudo.

En algunos supuestos la acreditación de titularidad será necesaria dada la naturaleza de la cuestión sometida a decisión. Tal sería el caso de una reforma de cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad. Por una elemental cuestión de buena fe, en los supuestos en que habrá de requerirse la exhibición del título de propiedad, debe necesariamente señalarse tal exigencia en la convocatoria.

Merece críticas el último párrafo del artículo Nº 2062 del Código Civil y Comercial de la Nación en cuanto dispone, en una redacción poco clara: «Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas».

De lo que en realidad se trata es del cotejo con las firmas registradas cuando quien concurriere a la asamblea lo hiciere munido de una carta poder. Si ella no lleva certificación notarial o bancaria el administrador deberá cotejar la firma del poderdante con aquella inserta en el «Registro de firmas».

Resulta indiscutible que si quien comparece a la asamblea acredita su identidad y el título que demuestra su condición de propietario, es irrelevante la firma que figurare en el Registro de firmas asignada a tal unidad. Es claro en tal supuesto que la titularidad podría haber cambiado y, si quien se presenta acredita su calidad de dueño, debe habilitarse su intervención con independencia de la firma inserta en el Registro.

De cualquier manera, en aquellos casos dudosos en cuanto a la posible participación de quienes concurren, la decisión incumbe a la asamblea. Es aquella quien debe expedirse al tratar el punto del orden del día denominado «constitución legal de la asamblea».

La decisión se adopta por mayoría de presentes. Aún cuando la asamblea se haya expedido favorablemente respecto de la participación de algún concurrente, si cualquier copropietario entendiere que la decisión se ha apartado del marco legal o reglamentario al aceptar tal intervención, queda a salvo la acción de los afectados para cuestionar judicialmente tal decisión.-Debe recordarse -no obstante- el exiguo plazo de caducidad fijado para entablar la acción de nulidad por el nuevo Código en el artículo Nº 2060, último párrafo.

 

Casos puntuales

Se han suscitado algunas controversias respecto de casos puntuales en los que quienes concurren al acto asambleario no resultan los titulares registrales de la unidad, que analizo a continuación:

El adquirente con boleto: En numerosas oportunidades las unidades horizontales son vendidas mediante boleto de compraventa, y al momento de su suscripción el vendedor entrega al adquirente la posesión,  conviniendo las partes que a partir de tal entrega corre a cargo del comprador el pago de las expensas.

No se nos escapa que el boleto de compraventa no es título suficiente para transmitir la propiedad inmueble (conforme artículo Nº 1017 inc. a) del CCy C de la Nación). Pero la firma del boleto implica para el vendedor la asunción de una obligación de hacer: la de otorgar la escritura a favor del comprador (conforme artículo Nº 1018 CCyC de la Nación).

Además, en la medida que el vendedor ha otorgado la posesión al adquirente ha mediado publicidad posesoria respecto de la transferencia a la que se ha obligado. El nuevo Código otorga una protección especial al comprador con boleto y posesión frente a terceros acreedores de quien le vendió, si el boleto tiene fecha cierta y hay publicidad posesoria (conforme artículo Nº 1170 CCyC de la Nación).

En este contexto resultaría absurdo que el consorcio impidiera la participación en las asambleas de los adquirentes con boleto y posesión, toda vez que se ha delegado en el adquirente por el titular registral el pago de las expensas y el consorcio no puede desconocer el hecho de la posesión que es de público conocimiento dentro del ámbito del consorcio.

Ahora bien, hay algunos casos puntuales en los que se necesita especialmente la concurrencia de los titulares registrales de las unidades para el otorgamiento del acto.

Si se sometiera a decisión de la asamblea la modificación del reglamento en una cláusula estatutaria, o alguna cuestión que involucre los atributos del dominio de los integrantes del consorcio, no sería suficiente el voto del adquirente con boleto, por cuanto existiría una carencia formal que impediría el logro de la unanimidad o la «conformidad expresa de los titulares afectados» que el art. 2061 CCyC de la Nación exige. En tales supuestos la concurrencia del titular registral constituye un requisito ineludible.

 

El cónyuge del titular de dominio

La experiencia nos indica que en numerosas oportunidades concurre a la asamblea uno de los cónyuges, presenta su título, e invoca el carácter de «ganancial» de la unidad.

Hay dos hipótesis posibles que pueden ser generadoras de conflicto: a) el inmueble se encuentra inscripto a nombre de ambos y quien concurre lo hace sin poder de su cónyuge y b) el inmueble se encuentra a inscripto a nombre del cónyuge, aún cuando fuera adquirido durante el matrimonio.

Ambas hipótesis se resuelven a través de la figura del mandato tácito. Salvo una pública situación de separación de hecho o conflicto entre ambos, puede entenderse que existe un mandato tácito que posibilita la admisión de uno de ellos, sin necesidad que acompañe una autorización escrita del otro.

Las soluciones a las que se arriban en los dos casos demuestran la premisa señalada al inicio: en los supuestos dudosos habrá que estar a la posibilidad más amplia de participación. Ello, sin perjuicio, de las acciones que pudiera deducir ante la justicia quien entendiere que se ha incurrido en algún incumplimiento formal para elaborar la voluntad del consorcio.

 

Dra. Ana María Vila

Estudio Vila+Orfila

Abogados