Problemas entre vecinos
En una amplia exposición, el Dr. Bartolomé Orfila se encargó de hacer una somera referencia a las más significativas novedades introducidas en materia de asambleas por la nueva legislación en vigencia desde agosto de 2015, oportunidad en que fue sancionado el Código Civil y Comercial de la Nación. En esta nota extractamos los principales puntos de su exposición.
Incumbencias de las asambleas
El artículo 2058, inciso c), dispone que corresponde a ellas resolver sobre «las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio».
Esas decisiones han dejado de ser excluyentes del administrador, como lo preveía la Ley 13.512, pero cabe puntualizar que la nueva norma no dispone que la conformidad de la asamblea necesariamente deba ser previa a la decisión del nombramiento o despido del personal.
No existe obstáculo alguno para que las decisiones que adoptare el representante legal del consorcio sobre esas cuestiones sean convalidadas por la asamblea con posterioridad.
De todos modos, ni antes ni ahora aún menos, en razón de la importancia de las erogaciones que se encuentran comprometidas, los administradores de consorcios muy raramente tomaban ni tomarán decisiones sobre esa cuestión sin contar con el consenso previo de los copropietarios. Aunque la nueva norma no diga que esa aprobación deba ser anterior.
La autoconvocatoria
El artículo 2059 introduce la facultad de los copropietarios de «autoconvocarse» para deliberar en asamblea, pero no es una herramienta regulada con flexibilidad, ni se facilita en absoluto su empleo.
En efecto, la norma exige que, tanto la propuesta de la convocatoria como el temario contenido en la misma deben contar con la aprobación de los dos tercios de los propietarios.
Salta a la vista que la alternativa de la «autoconvocatoria» es de naturaleza muy excepcional por la importante proporción de voluntades que es preciso reunir para concretarla. Ello se explica por cuanto la misma normativa faculta al Consejo de Propietarios a convocar a asamblea cuando el administrador es renuente a hacerlo frente a solicitudes concretas y fundadas.
Posibilidad de adoptar decisiones válidas sin celebrar asamblea
La nueva legislación ha previsto el supuesto de la adopción de decisiones válidas sin necesidad de la citación, deliberación y votación de la asamblea, cuando la resolución sea adoptada por la unanimidad de los integrantes del consorcio (artículo 2059, último párrafo).
Va de suyo que no se llega a una decisión unánime como la descripta sin un previo intercambio de ideas y de la manifestación de un coincidente acuerdo de voluntades. Lo que la norma prevé es que -dándose la conformidad de la totalidad de los propietarios- no resultaría práctico que fueran adicionados los requisitos de la citación y reunión previas para que quede materializada la decisión.
Por ejemplo: si se ha acordado por parte de todos los copropietarios concurrir en un mismo día y horario a una escribanía para otorgar y firmar una escritura de modificación del reglamento, asisten todos ellos y suscriben el documento, resultaría ocioso e innecesario exigir que también sea celebrada una asamblea con ese mismo objeto.
Consulta a los ausentes para conformar la mayoría necesaria
Frente a la más que frecuente dificultad o imposibilidad de reunir las mayorías necesarias para la adopción de determinadas decisiones, el legislador ha optado por incorporar la solución que dispone en el segundo párrafo del Artículo 2060, que dispone:
«La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente».
Esta es una facultad de los presentes en una asamblea que no ha reunido el número de voluntades necesario para adoptar válidamente alguna decisión, pero por esa misma circunstancia, se trata de una atribución que puede o no ejercerse.
En caso de hacerlo, el acto de la asamblea habrá de ser seguido por la remisión a los ausentes por medio fehaciente de una comunicación de la propuesta detallada que ha sido sometida a consideración, seguida del pertinente emplazamiento haciéndoles saber de la posibilidad de oponerse mediante una contestación expresa a formular también por el mismo medio.
Vale decir que en el acta de la asamblea que se labrare deberá dejarse constancia:
1) De la remisión de las comunicaciones cursadas.
2) Del vencimiento del plazo de quince días desde la recepción de las notificaciones.
3) Del conteo de respuestas en contrario recibidas a la propuesta formulada.
4) El cómputo final del que resultará si la decisión sometida a votación ha quedado o no aprobada (Artículo 2062 in fine).
Queda claro que en la asamblea siempre se vota. Y se vota lo que se propone a propósito del tema anunciado en el orden del día. Sobre ello, si no se alcanza la mayoría suficiente para su aprobación, quienes sostuvieron la propuesta más votada pueden decidir que ella sea sometida al mecanismo de consulta del citado artículo 2060, segundo párrafo.
Esto significa que al voto afirmativo de los presentes se sumará el «voto» afirmativo de los ausentes, que se presumirá también afirmativo en caso de su silencio frente a la comunicación de la propuesta.
Si con el mencionado mecanismo se alcanza la mayoría requerida para la adopción de la decisión de que se trata, ella habrá quedado válidamente aprobada.
Plazo de caducidad para plantear la acción de nulidad de la asamblea
Todos los actos jurídicos son válidos hasta tanto una decisión judicial firme los declare nulos.
En el caso de las asambleas de copropietarios la nueva legislación ha fijado un plazo extremadamente exiguo para demandar su nulidad. En efecto, el tercer párrafo del artículo 2060 dispone:
«El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea».
Uno de los más frecuentes planteos de nulidad es el atinente a los defectos en la citación o en la omisión de la notificación de la misma a determinados propietarios. Es evidente que el propósito perseguido ha sido el de disminuir al máximo posible toda litigiosidad referida al tema.
Cabe aclarar que la norma en cuestión no habrá de ser aplicable a aquellos supuestos en los cuales, mediante una decisión asamblearia, se pretendieren considerar válidamente adoptadas decisiones que requieren la unanimidad de voluntades o la conformidad expresa del o de los propietarios afectados (artículos 2052, 2057, 2061).
El referido plazo se encuentra previsto para planteos de nulidad sustentados especialmente en cuestionamientos formales.
Conformidad expresa del titular para modificar sus derechos
Todas las normas contenidas en los reglamentos de copropiedad que están referidas a los derechos subjetivos de propiedad de cada uno de los integrantes del consorcio, se las ha denominado doctrinariamente como cláusulas estatutarias. Son las que están indisolublemente vinculadas al derecho de dominio sobre las unidades.
La proporción de cada unidad con relación al valor del conjunto, el porcentual de participación en los gastos comunes, el destino de cada una de las unidades que componen el edificio, el carácter de la ocupación y uso de los espacios y cosas comunes, son derechos adquiridos por el copropietario y forman parte integrante de su título de propiedad.
Ninguna mayoría, por abrumadora que fuera, podría modificar las condiciones bajo las que cada propietario ha accedido al dominio de su unidad funcional.
Así como un grupo de copropietarios no podría aumentar su porcentual de dominio sobre el inmueble común, en desmedro de otros condóminos, tampoco podría disminuir su participación en los gastos de la comunidad, en perjuicio de los restantes comuneros.
Con buen criterio el artículo 2061 del Código Civil y Comercial de la Nación, en lugar de exigir para tales cambios un acuerdo unánime ha elegido una fórmula más abarcadora disponiendo: «Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares».
En forma indirecta llegamos igualmente al requisito de la unanimidad, pero la norma así redactada da una solución a aquellas cuestiones que podrían suscitarse cuando la supresión o limitación del derecho cuenta con la aprobación del propietario afectado. Requerir además la aprobación unánime de los no afectados no constituiría una solución práctica.
Asambleas judiciales
Para la nueva legislación lo habilita la solicitud de convocatoria de una asamblea judicial no está dado por la imposibilidad de reunir el «quórum», pues dicho problema ha desaparecido en razón de la herramienta conferida por el segundo párrafo del artículo 2060 (consulta a los ausentes).
que da lugar a ese posibilidad de peticionarla es la eventual omisión por parte del administrador o del consejo de propietarios, en subsidio, de convocar a la asamblea.
Considerando que el espíritu del Código en esta materia consiste en reducir al mínimo posible la litigiosidad, entendemos que la invocación de urgencia o gravedad continuará siendo exigida por los tribunales para dar curso favorable a la citación de una asamblea judicial.
El Artículo 2063 dispone: «Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial”.
“El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes”.
“Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio”.
Uno de los casos más frecuentes en los cuales la justicia suele proveer la solicitud de una asamblea judicial es el que se configura en los supuestos de «doble administración»: cuando un administrador removido de sus funciones resiste la decisión apoyado por un grupo de propietarios y el nuevo administrador designado ve dificultado el ejercicio de sus funciones por esa causa, generándose una situación de incertidumbre para los copropietarios, el personal, los proveedores y los terceros.
Es a esa posibilidad a la que se alude en la parte final del artículo cuando habilita al juez para disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio, medidas que pueden consistir en el nombramiento de un administrador judicial para zanjar el conflicto.
Nota: El Dr. Bartolomé Orfila es abogado, especialista en temas de propiedad horizontal de reconocida trayectoria en nuestro país, autor de numerosos libros sobre la materia.
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