Vencimientos de noviembre
Muchas veces, y diría que hasta con alta frecuencia, escuchamos a los propietarios referirse al administrador como un “empleado” del consorcio. En tal sentido le exigen y toman, incluso, hasta decisiones basándose en dicho concepto, como por ejemplo, pretender despedirlo o darle órdenes.
Pues bien, el administrador no es un empleado del consorcio. Por empezar, no se le abona un haber, es decir, no se le emite recibo de haberes, no se le abonan vacaciones, ni salario anual complementario, ni ART, etc. El administrador, muy por el contrario, se rige por las reglas del mandato.
El artículo 2065 del Código Civil y Comercial le ha concedido dicha facultad, cuando se refiere al mismo como representante legal con carácter de mandatario, pudiendo ser persona física (humana) o bien persona jurídica (sociedad), incluso puede ser un propietario o bien un tercero ajeno al consorcio.
Partiendo de esta diferenciación debemos considerar otra cuestión, y es cuando tanto el Código como la Ley 941 de CABA, admiten que un propietario puede ejercer como administrador del consorcio en el que habita, el cual si bien debe registrarse como tal en el Registro de Administradores, lo cierto es que no se le requieren las demás exigencias que deben presentar los administradores que obtienen una retribución por su ejercicio, puesto que el propietario, ejerce ad-honorem. No obstante, lo más interesante, y hasta incluso grave a mi criterio, es que no se le demande la obtención del Certificado de aprobación de la capacitación dictada por las entidades autorizadas.
¿Por qué lo considero grave? Porque obviamente las funciones que despliega el administrador no es sólo la de recaudar el pago de expensas y abonar las deudas o gastos del consorcio, es mucho más que eso, es dar cumplimiento con las normativas que ponen al consorcio a cumplir con determinadas obligaciones y leyes que en la mayoría de los casos el propietario administrador desconoce, más allá de que la ley se presume conocida por todos, sabemos que la realidad es otra.
Independientemente de lo aquí expresado, el punto es que incluso ese administrador propietario es mandatario y le caben las mismas reglas, lo que obviamente, pone muchas veces al consorcio en una situación dificultosa.
Entonces, ¿qué es el mandato? En nuestro ya mencionado Código, vamos a encontrar en sus artículos 1319 al 1334 que es el mandato y todo lo que ello implica.
No es intención en artículo hacer un análisis jurídico, pero sí, es importante tener bien claro cuáles son las responsabilidades y las obligaciones del mandatario, cómo repercuten la falta de alguna de ellas, qué sucede cuando se revoca un mandato de manera intempestiva, o bien cuando se renuncia al mismo de la misma forma.
Sea cual fuere, renuncia o revocación, la misma se debe llevar a cabo de la manera más prolija posible y con los plazos y procedimientos establecidos para evitar perjuicios.
El artículo 1324, establece como primera obligación y tomo la parte más importante y la que muchas veces genera conflictos entre el administrador y la asamblea, y es la de cumplir con los actos que implica el mandato, según las instrucciones dadas por el mandante, reglas de su profesión, etc.
Son numerosas las situaciones en las que el administrador debe cumplir con las exigencias del reglamento, las leyes y con las decisiones tomadas por la asamblea, en las que en varias oportunidades pretenden que el administrador no cumpla con dichas exigencias, replicando en ello su responsabilidad.
Cuántas veces he escuchado en las asambleas, que se postergue realizar obras para dar cumplimiento a la Ley 257; que el administrador no ejecute a un propietario por deuda de expensas porque lo aprecian, o deciden que no se aumenten las expensas para dar cumplimento con todo lo que hoy los consorcios deben ejecutar y cumplir.
No caben dudas que es aquí donde se producen los mayores conflictos entre los propietarios y el administrador, y esto sucede porque tienen la creencia firme de que el administrador es un “empleado” y no un representante legal con obligaciones de mandatario que debe ejecutar, puesto que su responsabilidad como tal, está en juego siempre.
El administrador ejerce una función primordial en los consorcios, es de suma importancia que se le permita, y sin obstaculizar, poder cumplir con las obligaciones que le son impuestas a él y al consorcio. La asamblea sin bien es un órgano de deliberación y toma de decisiones, no deben ser contrarias al reglamento, y mucho menos, que impliquen llevar al incumplimiento de las leyes.
Ahora bien, con esta pequeña introducción que expone las implicancias de lo que significa administrar un consorcio, podemos dar paso a lo que sucede cuando se renuncia al mandato o bien, cuando una asamblea autoconvocada o no decide no renovar el mandato al administrador.
Todos los actos jurídicos conllevan resultados, pudiendo repercutir de manera positiva o negativa, dependiendo del cómo y cuando se realizan, es decir, en qué oportunidad y si se sigue o no el procedimiento correcto.
Sabemos por el artículo 2064 cuáles son las atribuciones del Consejo de Propietarios. Es sumamente importante que exista un Consejo de Propietarios en el Consorcio. Hay un mito en creer que tienen una obligación que le genere alta responsabilidad; si bien es cierto que tienen como principal función la de controlar y fiscalizar las ejecuciones el administrador, lo cierto es que no co-administra, ni debe hacerlo.
En oportunidad a la renuncia del administrador, es quien recibe la documentación y los fondos pertenecientes al consorcio, por lo tanto es quien ejercerá la administración durante el tiempo que dure la acefalia del órgano administración, que no debe ser mayor a 30 días de producida la vacancia, puesto que de manera inmediata deberá convocar a asamblea para la designación de nuevo mandante.
No debemos perder de vista que la renuncia intempestiva, y más aún, en un consorcio que no posee Consejo de Propietarios, puede llevar al consorcio al incumplimiento de las obligaciones asumidas con proveedores, el fisco, pago de haberes del encargado, entre otras. Por ello, es fundamental que el administrador comunique con no menos de 30 días de anticipación su renuncia, a fin de otorgarles a los propietarios el tiempo suficiente para tener propuestas de un futuro mandante a designar.
Muchas veces, ocurre que los propietarios exigen por nota la renuncia inmediata al administrador, y esto es un error, puesto que el administrador debe cumplir con el proceso adecuado para su retiro o cese de mandato, el cual no debe ser jamás de manera intempestiva, ya sea por decisión propia o por exigencia de un grupo de propietarios, menos aún, si en el consorcio no hay consejeros que puedan asumir en lo que dure la acefalia.
Obviamente que peor es el caso de propietarios que se autoconvocan desconociendo el procedimiento correcto de este tipo de asambleas, en la que deciden revocar el mandato al administrador. Sobradas veces puede verse asambleas autoconvocadas con falta de debida comunicación al resto de los propietarios, actas volantes que proponen decisiones sin comunicar al resto de los ausentes (artículo 2060) de manera fehaciente, otorgando mandato a un administrador, sin haberse realizado un análisis de varias propuestas, lo que obviamente implica luego, futuras impugnaciones, y el comienzo de una gestión con errores de elección, puesto que en varias casos, participan personas que no son propietarios, ya que nadie ejerció dicho control.
Es en estas situaciones en las que los mismos propietarios ponen al consorcio en un estado de incertidumbre y descontrol, pretendiendo luego que el anterior o el nuevo sean responsables de las consecuencias que conllevan las asambleas autoconvocadas mal realizadas.
Tal como anticipara al inicio, como puede observarse la responsabilidad del administrador va mas allá de recaudar dinero y pagar servicios o deudas, es mucho más que eso, es la de manejar dinero ajeno, controlar quienes pueden o no asistir a las asambleas para la toma de decisiones (propuestas), es dar cumplimiento con la ley nacional y locales, aún sin el aval de los propietarios, lo que hace que se “pongan” en contra.
Administrar un consorcio es una profesión con muchísimas responsabilidades y obligaciones que jerarquizan a quienes la ejercen.
Dra. Mayra A. Lucero
Asesora Legal
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